Категории земель

Многие знают, что совсем небольшой процент земельных участков может быть отведен под строительство жилых строений и еще меньший процент — дает возможность оформить прописку или регистрацию. Поэтому самый важный момент, который следует учитывать при покупке участка под строительство коттеджа, — это категория и вид разрешенного использования земли — иными словами, цели ее использования.

В земельном кодексе РФ перечислены следующие категории земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые находятся за пределами поселений и выделены под нужды сельского хозяйства, например, с/х производства, коммуникации, внутрихозяйственные дороги и пр.

Как ни странно, на землях этой категории возможно не только коттеджное строительство, но и прописка. Все зависит от вида разрешенного использования земель, например, «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «для дачного строительства» и т. д.

Например, «дачная» категория дает право на строительство жилого дома и получение регистрации. В то время как «садоводство»  - личное подсобное хозяйство - позволяет только строить — но без права прописки.

Более 80% всех дачных поселков относятся к землям с/х назначения с разрешенным видом использования под дачное строительство, и загородный поселок Родной принадлежит именно к этой категории земель. Все участки имеют необходимые документы: свидетельство о регистрации собственности, кадастровый паспорт, договор.

Одно из преимуществ данной категории земель — более низкий налог в сравнении с землями поселений, поэтому земли с/х назначения являются очень выгодной инвестицией. 

2. Земли населенных пунктов (поселений) могут находиться как в муниципальной, так и частной собственности, и выделены под застройку и развитие населенных пунктов: городов, поселков, деревень.

В соответствии с градостроительными регламентами, земли поселений делятся на различные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и прочие. Земельные участки в составе жилых зон как раз подходят для ИЖС.

Земли под ИЖС, или индивидуальное жилищное строительство, — это та категория земель, которая дает право и на застройку, и на прописку. Главное, в чем нужно убедиться при покупке, является ли земля собственностью продавца. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (каким и является земля). Почему это важно? Например, в случае аренды участка продавец не имеет права его продавать, поскольку земля ему не принадлежит.

Также собственнику земельного участка в категории «земли поселений» следует помнить об опасности совершенно законного изъятия земли для муниципальных и государственных нужд. Эти нужды определяются кодексами РФ и могут представлять собой строительство коммуникаций муниципального значения, оборонных объектов, инженерных сооружений местного значения и т. д.

3. Земли промышленности и иного специального назначения (энергетики, транспорта, обороны) выделены под эксплуатацию промышленных, энергетических и других объектов.

С одной стороны, земельные участки в составе любой из этих зон у собственников (или арендаторов) не изымаются, но с другой стороны, на них могут быть наложены ограничения и запреты по использованию — если какой-то вид деятельности нарушает целевое назначение данных земель. 

4. К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся различные природные заповедники, национальные памятки, памятники природы. Эти земли могут находиться только в федеральной или муниципальной собственности и на них полностью исключено дачное или индивидуальное жилищное строительство.

5. Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса принадлежат государству и не предоставляются гражданам или юридическим лицам. Однако в случае с землями запаса есть возможность покупки под ИЖС. Земельные участки в составе фонда перераспределения земель, разрешено переводить в другую категорию в соответствии с законодательством. Это добавляет хлопот при покупке, но такая практика нередка.

Как перевести землю из одной категории в другую?

• - Если земля находится в федеральной собственности, то обращаться с ходатайством нужно в Правительство РФ.
• - Землями с/х назначения в муниципальной и частной собственности занимаются органы исполнительной власти.
• - Все остальные земли переводятся из одной категории в другую органами местного самоуправления.

Приобретение и/или перевод земель может оказаться довольно длительным процессом для юридически неподкованного человека. Во избежание незапланированных трудностей мы рекомендуем вам обращаться к опытным специалистам по недвижимости, которые знают нюансы земельного кодекса и имеют налаженные связи с местной администрацией и различными государственными службами, что существенно ускоряет и облегчает процесс покупки земельного участка!